État des lieux de sortie : qui doit venir, quoi vérifier et comment éviter un litige ?
À la fin d’une location, l’état des lieux de sortie sert à constater l’état réel du logement au moment du départ du locataire. Il permet de comparer le logement avec l’état des lieux d’entrée, de repérer d’éventuelles dégradations et de sécuriser la restitution des clés comme celle du dépôt de garantie.
À quoi sert vraiment l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie se fait lors du départ du locataire, au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après. Il décrit l’état final du logement, pièce par pièce, avec les murs, les sols, les plafonds, les fenêtres, les portes, les équipements, les compteurs, les annexes éventuelles et le mobilier si le logement est meublé.
Son utilité apparaît surtout au moment de le comparer avec l’état des lieux d’entrée. Une trace, une casse ou un équipement manquant déjà signalé à l’arrivée ne peut pas être reproché au locataire à la sortie. À l’inverse, une détérioration apparue pendant la location peut justifier une retenue, à condition qu’elle soit clairement constatée dans le document.
Usure normale ou dégradation : la nuance à ne pas manquer
Tout logement vieillit, même lorsqu’il est entretenu avec soin. Une peinture un peu passée, un sol marqué par un usage courant ou des joints fatigués relèvent plutôt de la vétusté ou de l’usure normale. Une porte trouée, un meuble cassé, un parquet brûlé ou un équipement disparu relèvent davantage d’une dégradation locative. L’état des lieux doit donc rester précis : il ne suffit pas d’écrire “mauvais état”, il faut décrire ce qui est visible.
Une mention utile dit ce que l’on voit, sans interprétation inutile. Par exemple, “trois trous de cheville non rebouchés” ou “rayure profonde sur le plan de travail” donne une base claire pour comparer l’entrée et la sortie. Cette précision évite les contestations et rend le document plus solide en cas de litige.
Quand le faire et qui doit être présent ?
L’état des lieux de sortie doit être organisé lorsque le locataire a vidé le logement de ses effets personnels et s’apprête à remettre les clés. Le rendez-vous se tient idéalement le jour du départ, dans le logement concerné, pour vérifier les pièces, les équipements et les accès dans des conditions proches de celles de l’entrée.
Un document contradictoire, donc réalisé ensemble
Le principe essentiel est le caractère contradictoire : le locataire et le propriétaire, ou leurs représentants, participent à la visite et peuvent faire leurs observations. Le propriétaire peut être représenté par un professionnel, par exemple un agent immobilier. Le locataire peut aussi mandater un tiers s’il ne peut pas se déplacer, notamment en cas de déménagement lointain ou de départ à l’étranger.
Dans ce cas, une procuration écrite est recommandée. Elle doit identifier la personne représentée, le mandataire, le logement concerné et l’objet précis du mandat : réaliser et signer l’état des lieux de sortie, remettre ou récupérer les clés, recevoir un exemplaire du document. Cette précaution limite le risque de contestation ensuite.
Que faire en cas d’absence ou de refus ?
Si l’une des parties refuse de venir, de faire l’état des lieux ou de le signer, il est possible de solliciter un commissaire de justice. Celui-ci réalise alors un constat locatif. Les parties doivent être prévenues par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant la date prévue. Cette solution est utile lorsque le dialogue est bloqué ou qu’un désaccord important empêche la signature amiable.
Le recours au commissaire de justice donne un cadre plus sécurisé à la sortie du logement. Il évite que l’absence d’une personne bloque toute la procédure et permet de faire constater l’état du bien même quand les positions restent opposées.
Préparer le logement avant le rendez-vous
Un état des lieux de sortie fiable commence avant la visite. Le logement doit être vide des effets et objets appartenant au locataire. En revanche, tous les éléments mentionnés dans le bail doivent rester sur place : équipements, meubles du propriétaire, appareils, accessoires, annexes et moyens d’accès confiés au début de la location.
Les conditions d’éclairage comptent aussi. Une pièce sombre, encombrée ou inspectée rapidement en fin de journée favorise les oublis. Il vaut mieux prévoir un créneau où chaque pièce peut être observée correctement, ouvrir les volets, allumer les luminaires et accéder sans obstacle aux murs, sols, placards, fenêtres et équipements. Une inspection calme laisse moins de place aux contestations.
Checklist pratique avant de signer
- Vider le logement des affaires personnelles du locataire.
- Laisser les meubles et équipements appartenant au propriétaire.
- Vérifier les éléments prévus au bail : cave, garage, parking, électroménager, badges, bips.
- Relever les compteurs si nécessaire.
- Contrôler le fonctionnement des ouvertures, robinets, prises visibles et appareils fournis.
- Préparer toutes les clés et moyens d’accès à restituer.
- Comparer avec l’état des lieux d’entrée avant de formuler une observation.
Les mentions et descriptions à faire figurer
Un modèle d’état des lieux de sortie conforme à la loi Alur doit permettre d’identifier les parties, le logement, la date, l’adresse, les relevés utiles, les clés remises et l’état de chaque pièce. Le document peut être établi sur papier, en PDF remplissable, en Word modifiable ou via un outil d’état des lieux en ligne sur tablette ou smartphone. L’important est qu’il soit complet, daté, signé et remis aux parties.
Décrire pièce par pièce plutôt que juger
La description doit être concrète. Pour une chambre, il vaut mieux écrire “mur gauche : trois trous de cheville non rebouchés ; sol stratifié : rayure de 20 cm près de la porte” plutôt que “chambre abîmée”. Dans une cuisine, on distingue le plan de travail, les façades, l’évier, la robinetterie, les plaques, le four, les prises et les murs. Dans une salle de bains, on vérifie les joints, la vasque, la douche, la ventilation, le miroir et les meubles fournis.
Pour un logement meublé, l’inventaire du mobilier complète l’état des lieux. Il faut vérifier la présence et l’état des meubles, matelas, chaises, tables, luminaires, vaisselle ou appareils listés au contrat. Si une cave, un parking ou un garage est inclus dans la location, ces espaces doivent aussi être contrôlés et mentionnés.
| Point à vérifier | Exemple de mention utile |
|---|---|
| Murs et plafonds | Traces, trous, fissures, auréoles, peinture écaillée |
| Sols | Rayures, taches, lames décollées, carrelage fendu |
| Ouvertures | Fenêtre fonctionnelle, poignée manquante, volet bloqué |
| Équipements | Présence, fonctionnement apparent, casse visible |
| Clés et accès | Nombre de clés, badge, bip, télécommande, boîte aux lettres |
Remise des clés, loyers et dépôt de garantie
La remise des clés est une étape décisive. Le locataire doit restituer toutes les clés et tous les moyens d’accès confiés : badge, bip, télécommande de parking, clé de boîte aux lettres, accès cave ou garage. Cette remise libère le locataire du paiement des loyers et charges pour la suite, sous réserve des règles applicables au bail et du départ convenu.
Attention toutefois : rendre les clés ne fait pas disparaître les sommes déjà dues. Les impayés de loyer restent exigibles, tout comme les montants liés à des dégradations constatées et imputables au locataire. L’état des lieux de sortie sert justement à distinguer ce qui relève d’une restitution normale du logement et ce qui peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Signature et remise du document
Une fois l’état des lieux terminé, le document doit être signé par le locataire et le propriétaire, ou par leurs représentants. Il est remis à chacun au moment de la signature, en main propre ou par voie dématérialisée. Chacun doit conserver son exemplaire avec l’état des lieux d’entrée, le bail, les éventuels échanges écrits et les justificatifs liés aux travaux ou réparations.
Pour éviter les litiges, il est préférable de ne pas signer un document incomplet ou imprécis. En cas de désaccord sur une mention, il vaut mieux l’indiquer clairement plutôt que laisser une zone ambiguë. Si aucune solution amiable n’est possible, le recours au commissaire de justice permet de faire constater l’état du logement dans un cadre plus sécurisé.
Modèle PDF, Word ou état des lieux en ligne : lequel choisir ?
Un modèle PDF prêt à imprimer convient si les parties veulent remplir le document sur place. Un modèle Word modifiable est pratique pour préparer les informations en amont. Un état des lieux en ligne facilite la saisie sur tablette ou smartphone, la remise par voie dématérialisée et l’archivage. Dans tous les cas, choisissez un modèle adapté au type de logement : vide, meublé, avec garage, parking ou cave, et suffisamment détaillé pour éviter les formulations trop générales.
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