Code NAF SCI Le Guide Complet Pour Choisir Le Bon Code

Vous dirigez une SCI et vous ne savez pas quel code NAF indiquer ? Rassurez-vous, vous n’êtes pas seul : la question revient sans cesse chez les créateurs de sociétés civiles immobilières. Le code NAF, attribué automatiquement par l’INSEE lors de l’immatriculation, permet de classer statistiquement votre activité principale. Voyons ensemble quels codes s’appliquent réellement aux SCI, comment les choisir, les modifier et quelles conséquences pratiques cela peut avoir pour votre société.

Table des matières

Comprendre le rôle du code naf pour une sci

Le code NAF attribué à une SCI n’est pas seulement une information administrative. Il sert à qualifier votre activité principale aux yeux de l’INSEE, de l’URSSAF et parfois de vos partenaires. Cette première étape vous permet d’identifier la famille de codes qui correspond à votre activité immobilière et d’éviter les erreurs fréquentes lors de l’immatriculation ou en cours d’exploitation.

À quoi sert concrètement le code naf d’une sci au quotidien ?

Le code NAF permet à l’administration de classer votre SCI selon son activité principale : location, détention de biens, promotion immobilière, etc. Composé de quatre chiffres et une lettre (par exemple 68.20A), il structure les statistiques économiques nationales et aide certains organismes à mieux comprendre votre activité.

Concrètement, ce code peut influencer la convention collective applicable si vous employez des salariés, orienter certaines analyses de votre banque ou de votre assureur, et faciliter vos échanges avec l’URSSAF. En revanche, il ne détermine ni votre régime fiscal, ni la validité juridique de votre activité. Ce qui compte avant tout, c’est la cohérence entre votre code NAF, vos statuts et votre activité réelle.

Différence entre code naf, activité déclarée et régime fiscal de la sci

Beaucoup de gérants de SCI confondent trois notions distinctes : le code NAF, l’objet social et le régime fiscal. Pourtant, chacun joue un rôle différent dans la vie de votre société.

Élément	Rôle	Déterminé par
Objet social	Décrit précisément ce que la SCI peut faire	Statuts de la société
Code NAF	Classification statistique standardisée de l’activité	INSEE, à partir de l’activité déclarée
Régime fiscal	Mode d’imposition des revenus	Nature des revenus et options fiscales choisies

Par exemple, une SCI peut avoir un objet social très large (acquisition, location, gestion de biens immobiliers), un code NAF 68.20A (location de logements) et être imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vérifier l’alignement de ces trois éléments limite les risques de contrôles, d’incompréhensions bancaires ou de demandes de régularisation.

Comment savoir si votre sci est bien classée dans la bonne activité ?

Pour vérifier la pertinence de votre code NAF, commencez par identifier l’activité réellement exercée par votre SCI : location nue de logements, location de bureaux, location meublée, gestion patrimoniale pure ou activité commerciale annexe. Ensuite, consultez la nomenclature officielle NAF disponible gratuitement sur le site de l’INSEE.

Si vous constatez un écart manifeste entre votre code actuel et votre activité réelle, il est préférable d’anticiper une demande de modification plutôt que d’attendre un signalement de l’URSSAF ou du fisc. Par exemple, si votre SCI loue exclusivement des logements nus mais que son code NAF correspond à de la promotion immobilière, cela peut soulever des questions lors d’un contrôle.

Les principaux codes naf utilisés pour les sci immobilières

code naf sci bâtiments et catégories principales

La plupart des SCI se retrouvent autour de quelques codes NAF récurrents, centrés sur la location et l’exploitation d’immeubles. Selon que vous louiez nu, meublé, des logements ou des locaux professionnels, le code peut varier légèrement. Voici un tour d’horizon des situations les plus fréquentes.

Panorama des codes naf les plus fréquents pour les sci de location nue

Les SCI qui louent des biens immobiliers nus sont généralement classées sous deux codes principaux :

68.20A – Location de logements : ce code s’applique aux SCI qui louent principalement des appartements ou maisons à usage d’habitation, en location nue classique.
68.20B – Location de terrains et d’autres biens immobiliers : ce code concerne les SCI qui louent des locaux professionnels, commerciaux, des bureaux, des entrepôts ou des terrains.

Le choix entre ces deux codes dépend de la nature dominante de votre patrimoine. Si votre SCI possède à la fois des logements et des locaux commerciaux, l’INSEE retient en principe l’activité qui génère la majeure partie des loyers. Pour une SCI familiale détenant deux ou trois appartements en location nue, le code 68.20A est le plus adapté.

Quel code naf privilégier pour une sci qui loue des logements meublés ?

Dès qu’une SCI exerce une activité de location meublée de manière habituelle et récurrente, elle se rapproche d’une activité commerciale. Le code NAF peut alors basculer vers des rubriques associées aux hébergements ou services para-hôteliers, selon le niveau de prestations fournies (ménage, linge, accueil…).

Par exemple, une SCI qui loue plusieurs appartements meublés avec services peut relever du code 55.20Z – Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée, ou dans certains cas du 68.20A si la location reste simple et sans service annexe important. Cette situation a également des conséquences fiscales majeures : la location meublée relève généralement des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Il convient donc de faire confirmer ce choix par un expert-comptable avant de figer le code NAF.

Cas particuliers des sci de construction-vente, de patrimoine familial ou mixtes

Toutes les SCI ne se limitent pas à la location. Certaines ont des activités plus spécifiques qui appellent d’autres codes NAF :

SCI de construction-vente : si votre SCI achète des terrains, fait construire puis revend les biens, elle exerce une activité de promotion immobilière. Le code NAF correspondant sera alors 41.10A – Promotion immobilière de logements ou 41.10C – Promotion immobilière d’autres bâtiments.
SCI patrimoniales familiales : ces structures, qui se contentent de détenir et louer quelques biens nus sans autre activité, restent en général dans les codes 68.20A ou 68.20B selon la nature des biens.
SCI mixtes : pour les SCI qui combinent location nue et meublée, ou location et promotion, il est essentiel d’identifier l’activité principale en chiffre d’affaires ou en temps consacré pour déterminer le code dominant. En cas de doute, l’INSEE tranche en fonction des informations déclarées.

Choisir, vérifier et modifier le code naf de sa sci

Vous avez déjà un code NAF attribué à votre SCI ou vous êtes en pleine création et hésitez encore ? La bonne nouvelle est qu’il existe une méthode simple pour sécuriser ce choix et, si besoin, le faire corriger. Voici un guide pratique des démarches à suivre.

Comment est attribué le code naf d’une sci lors de l’immatriculation ?

Le code NAF est attribué automatiquement par l’INSEE à partir des informations déclarées lors de la création de votre SCI. Depuis 2023, toutes les formalités passent par le guichet unique électronique des formalités d’entreprises, géré par l’INPI. C’est donc la description de votre activité principale dans le formulaire et l’objet social figurant dans vos statuts qui orientent ce choix.

Plus la description est claire et précise (par exemple : « location nue de logements à usage d’habitation » ou « gestion et location de biens immobiliers professionnels »), plus le code attribué sera cohérent. Si vous restez vague ou que l’objet social est trop large, l’INSEE peut attribuer un code par défaut qui ne correspond pas exactement à votre activité dominante.

Comment corriger un code naf sci erroné ou mal adapté à votre activité ?

En cas de code NAF manifestement inadapté à votre activité réelle, vous pouvez demander une correction directement à l’INSEE. La démarche est relativement simple :

Contactez la direction régionale de l’INSEE dont dépend votre SCI (coordonnées disponibles sur insee.fr).
Joignez un descriptif précis de votre activité réelle et, si nécessaire, une copie de vos statuts.
L’INSEE examine votre demande et, si elle est justifiée, procède à la modification sans formalité complexe.

Cette correction ne nécessite aucune formalité au guichet unique si votre activité n’a pas réellement évolué. En revanche, si votre activité a changé (par exemple passage d’une simple détention patrimoniale à une activité de location meublée développée), vous devrez peut-être aussi modifier vos statuts et déclarer ce changement via le guichet unique.

Quels sont les impacts pratiques d’un changement de code naf pour la sci ?

Modifier le code NAF n’entraîne pas automatiquement de conséquences fiscales, mais il peut amener certains organismes à réévaluer votre situation. Votre expert-comptable, votre assureur ou votre banque peuvent, par exemple, ajuster leurs analyses ou leurs tarifs en fonction du nouveau code.

Il est donc utile de prévenir vos principaux partenaires pour éviter les surprises, surtout si la modification reflète une évolution importante de votre activité. Par exemple, si vous passez d’un code de location nue à un code de location meublée, votre assureur pourra vouloir adapter votre contrat responsabilité civile professionnelle.

Conséquences fiscales, sociales et administratives du code naf sci

code naf sci impacts fiscaux et administratifs

Même si le code NAF n’est pas la clé unique de votre fiscalité, il oriente la façon dont votre SCI est perçue par l’administration et les organismes sociaux. Mal utilisé, il peut créer des décalages entre votre réalité et ce que comprend l’INSEE ou l’URSSAF. Voici les principaux effets à anticiper.

Le code naf sci a‑t‑il une incidence directe sur l’imposition des revenus ?

Le régime fiscal de votre SCI dépend avant tout de la nature de vos activités et des options fiscales choisies, pas directement du code NAF. Une SCI qui loue des biens nus est généralement soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Si elle opte pour l’impôt sur les sociétés ou si elle pratique la location meublée, elle relève des BIC.

Toutefois, un code NAF rattaché à une activité commerciale (par exemple hébergement touristique) peut alerter l’administration fiscale si vous déclarez uniquement des revenus fonciers. Cette incohérence peut déclencher des questions ou une demande de régularisation. Veiller à la cohérence entre ce que vous faites, ce que vous déclarez et le code NAF indiqué réduit significativement le risque de contrôle ou de requalification.

Comment le code naf influence‑t‑il les relations avec urssaf, assurance et banque ?

Pour l’URSSAF, le code NAF sert notamment à déterminer la nature de votre activité et, si vous employez du personnel, la convention collective applicable. Par exemple, une SCI avec le code 68.20A relève en principe de la convention collective des activités immobilières.

Côté assurance, le code NAF aide à calibrer certaines garanties ou analyses de risques. Une SCI classée en location meublée peut avoir besoin d’une couverture différente d’une SCI de location nue classique. De même, les banques utilisent parfois ce code pour évaluer la nature de vos revenus locatifs ou adapter leurs offres de financement.

Un code adapté facilite donc vos échanges et évite d’avoir à justifier sans cesse la réalité de votre modèle d’activité. À l’inverse, un code inadapté peut ralentir vos démarches administratives ou créer des malentendus avec vos partenaires.

Que faire si votre activité évolue et ne correspond plus au code naf actuel ?

Dès que votre SCI change de cap, un point de contrôle s’impose. Par exemple, si vous passez d’une simple détention patrimoniale à une activité de location meublée développée, plusieurs ajustements sont nécessaires :

Modifier l’objet social dans vos statuts si nécessaire.
Adapter votre régime fiscal en conséquence (passage aux BIC, option IS…).
Demander un nouveau code NAF plus conforme à votre activité réelle.

Anticiper ces ajustements vous évite de devoir tout régulariser dans l’urgence après un contrôle URSSAF, un refus d’assurance ou un blocage bancaire. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter votre expert-comptable ou un avocat spécialisé en droit des sociétés pour sécuriser vos démarches.

En résumé, le code NAF de votre SCI est un élément administratif qu’il ne faut pas négliger. Bien choisi, il reflète fidèlement votre activité et facilite vos relations avec l’administration et vos partenaires. En cas de doute ou d’évolution, vérifiez régulièrement sa cohérence avec votre activité réelle et n’hésitez pas à demander une correction si nécessaire.